일시적 2주택, 장기임대주택 양도세 비과세 어떻게 받나??

일러두기

저는 세무, 법률 전문가 아니고 남들과 같은 평범한 사람 입니다. 살면서 이런저런 세금과 법에 관련된 궁금증이 생겼을 때 알아보고, 기억하자는 의미에서 나름의 정리를 하고, 기억 하려고 글을 올립니다.  제 글이 !00%, 정확하지 않음을 미리 알려 드립니다.

 

 

안녕하세요. 오늘은 양도세에 관한 기사를 읽다가 정리를 해 봅니다.

 

1. 양도세

1 - 1. 정의

 양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양관과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로아혀 부과하는 세금.

 

1 - 2. 양도세득세가 과세되는 자산의 범위

부동산	토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리	부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식등	대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식등 및 비상장주식등* 주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권
기타자산	사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권, 특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권
파생상품	국내·외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 차액결제거래 파생상품(CFD) 주식워런증권(ELW) 국외 장내 파생상품 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품
신탁 수익권	신탁의 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제 110조에 따른 수익증권 및 같은 법 제189조에 따른 투자신탁의 수익권 등 대통령령으로 정하는 수익권은 제외)의 양도로 발생하는 소득

* 세금이 이렇게나 많은 줄 몰랐네요. 대단합니다.

1 - 3. 양도세득세 비과세하거나 감면되는 경우

비과세되는 경우	세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우 비과세         - 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외         - ’17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함.         - 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배(수도권 내 주거·상업·공업지역             은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의          범위로 봄.
감면되는 경우	장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면.

 

1 - 4. 세율 ( '23년 이후)

과표	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
5,000만원 이하	15%	126 만원
8,800만원 이하	24%	576 만원
1.5억원 이하	35%	1544 만원
3억원 이하	38%	1994 만원
5억원 이하	40%	2594 만원
10억원 이하	42%	3594 만원
10억원 초과	45%	6594 만원

1 - 5. 장기보유특별공제율 ( '21.1.1 ~)

- 토지, 건물, 조합원입주권(승계취득한 경우는 제외)

보유기간	공제율
3년이상 4년미만	6%
4년이상 5년미만	8%
5년이상 6년미만	10%
6년이상 7년미만	12%
7년이상 8년미만	14%
8년이상 9년미만	16%
9년이상 10년미만	18%
10년이상 11년미만	20%
11년이상 12년미만	22%
12년이상 13년미만	24%
13년이상 14년미만	26%
14년이상 15년미만	28%
15년 이상	30%

 

 

- 3년이상 보유한 1세대 1 주택

보유기간	공제율
	보유기간		거주기간
2년이상 3년미만	-		8 %
3년이상 4년미만	12 %		12 %
4년이상 5년미만	16 %		16 %
5년이상 6년미만	20 %		20 %
6년이상 7년미만	24 %		24 %
7년이상 8년미만	28 %		28 %
8년이상 9년미만	32 %		32 %
9년이상 10년미만	36 %		36 %
10년이상	40%		40%

* 거주기간이 2년 이상 3년 미만인 경우 보유기간 3년 이상에 한정.

 

 2025.02.27 (목) 한국경제신문

일시적 2 주택, 장기임대주택 양도세 비과세 어떻게 받나??

-김성일 리겔세무회계 대표

 세법에서는 '일시적 2 주택' 조건을 만족하는 경우 종전 주택을 먼저 매도하면 전체 양도 차익 중 '매도 금액 대비 12억 원 이하' 부분은 비과세를 적용한다. 매도액이 12억 원이라면 전액 비과세 되는 이유다. 12억 원 초과 부분에는 장기 보유공제를 반영해 일반세율로 과세한다. 일시적 2 주택 조건 중 실수로 많이 놓치는 부분이 첫 주택을 취득한 뒤 1년 이상 지난 후 신규 주택을 취득해야 한다는 조건이다.

 또, 중요한 것은   신규 주택을 취득하고 3년 이내 종전 주택을 매도해야 하고, 종전 주택은 보유 2년(취득 시 조정대상지역이었다면, 거주의무도 2년)의 조건을 만족해야 종전 주택 매도 시 12억 원 이하에 대해 비과세를 해준다.

 일시적 2 주택 조건을 만족할 수 없다면 종전 주택이나 신규 주택을 '주택임대사업'으로 등록해서 일반주택 1채와 장기임대주택(현재는 아파트에는 임대사업자 등록을 할 수 없음) 1채를 보유하는 방식으로 주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.

  세법상 임대 기간과 임대료 인상 제한 요건을 만족하는 장기임대주택을 보유하고 있다면  다른 주택에서 2년 이상 거주할 경우 일시적 2 주택과 마찬가지로 양도 시 12억 원 이하 부분에 비과세가 적용된다. 작년 말 세법 개정으로 거주 주택 양도소득세 비과세 횟수 제한도 사라졌다. 다시 말해 거주 주택 비과세는 장기임대주택을 보유하고 있으면 계속 적용받을 수 있다는 얘기다.

 거주 주택을 양도세 비과세로 매도하고 난 뒤 나머지 임대주택 1채를 매도하는 경우도 따져보자. 아파트를 임대주택으로 활용했을 때 임대의무기간 8년이 지나면 장기임대주택(관할 지자체)이 말소되는 것으로 본다. 이 경우 3년 이상 보유했으므로 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 장기임대주택으로 등록한 기간에 얻은 차익의 50%를 공제받는다. 이때 적용 대상이 되는 '차익'은 매도금액에서 취득금액 및 필요 경비를 차감한 단순한 양도 차익이 아니고, 임대 기간 중 발생한 차익에 대해 50%를 공제하는 것이다. 다시 말해 임대 등록 시점(취득시점과 동일할 수 있음)과 양도 시점을 따쪄 공시가격을 기준으로 안분해 계산한다. 

 또, 장기임대주택으로 등록한 주택이 다른 주택을 모두 매도한 후 마지막으로 남은 1 주택이라면 '1 가구 1 주택'으로 12억 원 이하 비과세 규정도 적용받을 수 있다. 다만, 이경우 앞서 거주 주택 비과세 혜택을 받아 다른 주택을 매도했다면 마지막 1 주택의 전체 양도 차익에 비과세가 적용되는 것은 아니다. 비과세 혜택은 앞선 거주 주택 양도일 이후의 차익에 대해서만 적용받을 수 있다. 예를 들어 임대주택으로 활용한 주택을 최초 취득 시 3억 원에 매입하고 6억 원에 양도했다면 원칙적으로 3억 원의 양도 차익 전체가 비과세 된다. 그런데 중간에 거주 주택과 임대주택을 동시에 보유한 기간이 있다면 이때 발생한 차익은 과세한다는 개념이다. 양도세 계산은 임대 등록한 주택의 취득 시점, 다른 거주 주택의 양도 시점(비과세 시점), 임대 등록한 주택의 양도 시점등을 따져 공시가격을 기준으로 안분해 계산한다. 또, 임대 등록한 주택의 비과세 요건은 그 자체로 검토하는 것이어서 취득 당시 조정대상지역이었다면 '2년 거주' 요건을 충족해야 한다.